| 乌克兰基辅别墅市场分析 |
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| 2004-08-31 15:01 |
一、基辅别墅市场凸现火爆行情
随着基辅市房地产市场的急剧升温（去年一年上涨了40－60％），目前基辅市潜在的房产消费者正暂缓在市区购房的计划，转而把目光投向基辅市郊别墅建设。类似情况在中国的各大城市早就出现过，目前我国大城市周围都已布满了大大小小的别墅群。
基辅的别墅市场到底有多大谁也难以预测，但据基辅市别墅开发商反映，目前基辅市郊的别墅供不应求，需求量迅速扩大，从去年底开始，基辅州的土地价格也疯狂上涨。基辅市郊具体地块价格根据其建筑密度、距离基辅市中心的远近和地块人气而有所不同，大致均价见下表（单位：美元/100平方米） 近来基辅别墅市场上需求量较大的是面积为220－300平米的别墅。由于建筑材料价格上扬、别墅建筑质量的不断提高、基础设施更为科学合理以及基辅市区房产价格的上涨，导致基辅市郊别墅需求增加。如果以前别墅的消费群主要为富人的话，而现在基辅的中产阶级也转而选择购买市郊别墅，因为基辅市区一套3－4居室的住房价格已相当于市郊一栋别墅的价格。
二、基辅别墅消费者购置房产的四种方式
目前在基辅市郊购置别墅房产有四种方式：（一）购买土地，自建房屋；（二）购买土地后承包给建筑公司建设；（三）购买房产公司开发的别墅；（四）购买相对便宜的二手农村住房及其连带地块。
由于土地和建筑材料价格的大幅上扬（今年内基辅的建筑材料价格已上涨了20－25％），目前基辅别墅消费群体中选择自建方式的越来越少。况且购买建材、管理工地、安装煤气和供热管道等等烦琐的建设工作需要耗费大量的时间和精力。
越来越多的消费者倾向于第二种别墅建设方式，即自己先在基辅市郊购买土地，然后按“交钥匙”工程发包给建筑公司进行规划、建设。
基辅别墅群房产开发尚处于起步阶段。目前在车程15分钟以内的基辅市郊圈，正在建设的别墅群有6－7片（大致每片建设20－35栋别墅），其中半数以上已销售。由于别墅数量不多，而别墅市场需求旺盛，导致别墅价格不断走高，目前已达到每平米1100－1200美元的水平。据分析，由于目前正在规划中的别墅群不多，别墅价格上涨的趋势不会轻易改变。具体行情见下表： 基辅房产公司普遍缺少周转资金，房产商开发一片别墅群至少需要600－800万美元的启动资金，以用于小区基础设施建设和一期房产开发。房产的后续开发则取决于一期房屋的销售情况，如果一期房产销售不理想而又没有后续资金跟上的话，房产公司就将面临极大的市场风险。由于基辅别墅开发是一个新兴市场，乌克兰金融机构尚未提供配套服务，住房贷款在乌克兰也未形成体系，资金的缺乏将严重制约基辅别墅市场的发展。但据业内人士分析，许多大型投资公司十分看好基辅房产市场，随着该市场的不断升温，乌克兰金融界会陆续进驻房地产业，以博取基辅别墅市场的高额利润。
基辅市郊的农村二手房交易市场也逐步被看好，购买者主要是期望通过购买房屋而获得其周边的土地，价值1.5－2万美元的小型农村房屋价格在去年一年里上涨了20－30％，尤其是占地面积超过1000平方米的农村房屋成为抢手货。
三、基辅别墅市场前景分析
由于基辅别墅潜在市场需求巨大，面积在220－300平方米的别墅行情会在未来的3－4年里持续升温。同时，由于别墅开发中存在高额利润，会不断吸引房产公司和投资公司加入该市场开发，供给的不断增加又会抑制别墅价格的恶意炒作，每平米的售价最后会维持在800－850美元之间。
当然，为节约成本，选择购置土地自建别墅方式的消费者仍会在相当长的时间里存在，毕竟基辅的富人和中产阶级为数不多。
同时，基辅周边的土地将成为紧俏商品，40公里范围内、面积在1500－2500平米的地块将被销售一空，据预测，到2006年，基辅市郊土地价格将至少上涨30％－40％。况且，基辅市政府正准备停止用于个人建设的地块的销售。
据专家分析，经过4－5年的发展，到2010年，投资于基辅别墅市场的资金将不会少于5亿美元。
撰稿人：郭志龙
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